17城辦公樓過剩，北上廣深總?cè)笨谶_3000萬平方米

　　“338、248、135、186”這是北京、上海、南寧、?？谒膫€城市的辦公樓租賃成本指數(shù)。9月7日，仲量聯(lián)行針對超過200個中國城市的辦公樓市場發(fā)布《應勢開新，重塑格局—2021中國辦公樓市場白皮書》，對不同城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)和辦公樓市場發(fā)展水平進行了區(qū)別化處理，梳理出辦公租賃成本指數(shù)最高的10座城市。

　　目前僅北上廣深4個一線城市處于成熟期，而70%的中國內(nèi)地城市仍處于起步期。對不同城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)和辦公樓市場發(fā)展水平進行了區(qū)別化處理，分別梳理出處于起步期、建設(shè)期、發(fā)展和成熟期的三大類城市中，辦公租賃成本指數(shù)最高的10座城市。

　　通過對全國所有直轄市、省會城市以及超過70%的地級市的宏觀經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行整合梳理，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，中國各級城市的辦公樓市場發(fā)展差異巨大，頭部城市已躋身全球領(lǐng)先地位，而“長尾”區(qū)間則仍處于早期發(fā)展階段。受經(jīng)濟、社會、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國辦公樓發(fā)展可分為起步期、建設(shè)期、發(fā)展期、成熟期。目前僅北上廣深4個一線城市處于成熟期，而70%的中國內(nèi)地城市仍處于起步期。

　　在租金和體量方面，中國內(nèi)地僅有北上廣深等4座一線城市的甲乙級辦公樓市場規(guī)模超過1000萬平方米，六成以上的內(nèi)地城市辦公樓體量尚不足50萬平方米，相當于每座城市里只有5至8棟現(xiàn)代標準化的辦公樓宇。與一線城市租金高于5元/平方米/天相比，超過30%的城市辦公樓日均租金低于1元/平方米。從全球范圍來看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他內(nèi)地城市的租金水平都排在全球50名之后。

　　通過選取2005年至2020年這15年的數(shù)據(jù)進行比對分析，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)中國內(nèi)地GDP排名前30城市第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長1億元人民幣，會推動優(yōu)質(zhì)辦公樓市場需求增加547平方米。其中深圳第三產(chǎn)業(yè)增長對于辦公樓市場需求的拉動最為強勁，1億元人民幣的增長帶來1672平方米的辦公樓使用需求。除一線城市外，其他拉動力較強的城市則多為經(jīng)濟實力雄厚，大型企業(yè)擴張需求穩(wěn)健的濟南、西安、成都等省會城市。

　　基于這樣的分析，仲量聯(lián)行也測算出了各城市辦公樓市場的理論需求上限。北京和上海甲乙級辦公樓的潛在需求均在4000萬平方米左右，廣州和深圳則在2000萬平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超過了700萬平方米，經(jīng)濟總量排名前10城市的潛在需求總量則超過其他200多座城市的需求潛力總和，體現(xiàn)出中國辦公樓市場需求向頭部城市聚集的特征。

　　研究表明，中國經(jīng)濟總量前50大城市已建成辦公樓的總體量，距離潛在需求上限仍有超過6000萬平方米的差距，4座一線城市的總?cè)笨诟哌_3000萬平方米以上，中國辦公樓市場的整體端還有20%左右的增長空間。

　　但從另一個角度來說，中國頭部城市已完成了所需辦公樓超過八成的建設(shè)。尤其是全國經(jīng)濟總量前50大城市中，已有17個城市的辦公樓處于“過剩”狀態(tài)，未來進一步開發(fā)的空間已經(jīng)較為有限。盲目建設(shè)、粗放開發(fā)很有可能觸發(fā)過剩風險。隨著中國經(jīng)濟持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)也需要轉(zhuǎn)向集約性資源投入和精細化管理，與新動能加速協(xié)同，適配產(chǎn)業(yè)實際需求。
　　文章來源：http://www.cjgs.cn/html/dichan/2021_09/09/203373.html

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