有風(fēng)向標(biāo)之稱的一線城市樓市情況備受關(guān)注,特別是最能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房市場(chǎng)。日前,證券時(shí)報(bào)記者對(duì)京滬深三地的二手房市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看,帶看量回升是三地二手房市場(chǎng)的共同特征,另外,北京和上海的二手房成交價(jià)仍保持穩(wěn)定,但新增房源掛牌價(jià)均有所上漲。
北京:成交回暖掛牌價(jià)上漲
“上個(gè)周末,看房的人特別多,我們店里的工作人員都忙不過(guò)來(lái)了!”
2月8日,證券時(shí)報(bào)記者來(lái)到北京豐臺(tái)區(qū)某中介門店探訪,一位剛帶客戶看房回來(lái)的工作人員談及最近市場(chǎng)時(shí)發(fā)出了上述感慨。
“我周六一天成交了兩單、帶看了4組客戶,有一個(gè)客戶看中的一個(gè)小戶型學(xué)區(qū)房就有12個(gè)客戶搶,最后被我的客戶搶到了……周末兩天我忙得飯都沒(méi)吃上。”上述工作人員對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
隨后,記者又來(lái)到豐臺(tái)區(qū)另一家中介門店。由于是工作日,門店內(nèi)并沒(méi)有來(lái)看房的人,但工作人員同樣向記者回顧了上周末看房人挺多的情況,“以前我們片區(qū)一個(gè)月成交10套房,現(xiàn)在周末兩天就成交10套房。”
不止豐臺(tái),東城、朝陽(yáng)、海淀的多位中介人員在被問(wèn)及最近市場(chǎng)行情時(shí)均表示,成交量有所回暖。
海淀區(qū)某中介人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō):“最近看房的人挺多的,成交量也比較多,上周末,我們公司一天成交了500多套房。”
“實(shí)際上從去年12月最后一周到現(xiàn)在,北京成交量一直挺大的,今年1月份春節(jié)前買房的特別多,因?yàn)閾?dān)心年后漲價(jià)。再加上有些客戶剛滿足購(gòu)房資格或年終獎(jiǎng)發(fā)下來(lái)了,就開(kāi)始買房了。”朝陽(yáng)區(qū)某中介人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō)。
他所在小區(qū)去年1個(gè)月也就成交一兩套,而今年1月份成交了8套。
對(duì)于北京二手房成交回暖的原因,證券時(shí)報(bào)記者采訪了多位中介人士,歸納起來(lái)主要有兩個(gè)方面:一是去年底很多人“陽(yáng)康”后都出來(lái)看房買房,疫情積壓的購(gòu)房需求集中釋放;二是去年底以來(lái)出臺(tái)了不少購(gòu)房支持政策,如降利率、減免個(gè)稅等,而現(xiàn)在購(gòu)房人大多都是換房客戶,有換學(xué)區(qū)房的,有以小換大、以舊換新的。
盡管成交量回暖了,但是多位中介人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示,現(xiàn)在的成交價(jià)格仍比較穩(wěn)定,跟去年底差不多。不過(guò),他們也同時(shí)表示,春節(jié)后新出房源掛牌價(jià)較春節(jié)前有所上漲。
東城區(qū)某中介告訴證券時(shí)報(bào)記者,春節(jié)后新掛出來(lái)的房源價(jià)格比之前高一些,反映了業(yè)主對(duì)市場(chǎng)看好的心態(tài),但是還沒(méi)有成交,現(xiàn)在成交的都是之前的庫(kù)存,如果春節(jié)前的這波房源消化完了,預(yù)計(jì)3、4月份的價(jià)格會(huì)稍微漲一些。
海淀區(qū)某中介給記者舉了個(gè)例子,“現(xiàn)在約業(yè)主談,同樣一套報(bào)價(jià)580萬(wàn)元的房,年前550萬(wàn)元能賣,現(xiàn)在580萬(wàn)元不一定能談下來(lái),或者最多只能談下三五萬(wàn),談判空間變小了,談判難度變大了,這就說(shuō)明市場(chǎng)在上行。”
對(duì)于今年的市場(chǎng)形勢(shì),多位中介人士向證券時(shí)報(bào)記者表達(dá)了看好的觀點(diǎn),原因大多基于今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的支持態(tài)度。
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,春節(jié)后北京二手房市場(chǎng)活躍度提高。與1月春節(jié)前日均水平相比,節(jié)后二手房日均帶看客戶量提高約40%,新增掛牌房源量提高約1.5倍,價(jià)格穩(wěn)中微漲。市場(chǎng)預(yù)期整體改善的背景下預(yù)計(jì)北京樓市持續(xù)修復(fù)。
上海:二手房帶看量
和成交量均回升
“以往是‘金三銀四’,今年明顯感覺(jué)提前熱起來(lái)了。”祝女士是上海一家房產(chǎn)中介公司的員工,她告訴證券時(shí)報(bào)記者,“春節(jié)后,其所在中介帶看量環(huán)比上升了兩至三成。”
祝女士同時(shí)運(yùn)營(yíng)該中介的自媒體平臺(tái),“沒(méi)想到大年初一至初五,還有不少客戶在平臺(tái)上咨詢房源信息,其中4組客戶年后轉(zhuǎn)換成門店的帶看客戶。”她說(shuō)。
另一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員姜先生對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說(shuō),自初七上班以來(lái)就感覺(jué)到比年前忙多了,“年前沒(méi)什么成交,年后人氣一下子旺起來(lái)了,上個(gè)周末,附近一個(gè)小區(qū)差不多有近百組客戶看房,最終成交了近10套房源。”
不過(guò),記者走訪幾家房產(chǎn)中介門店時(shí)并沒(méi)看到有客戶。對(duì)此,姜先生回應(yīng)稱,“上班日客戶較少,周末時(shí)客戶特別多,你要是周末過(guò)來(lái),門店里幾乎沒(méi)業(yè)務(wù)員,不是在帶看就是在簽約,復(fù)工以來(lái)僅我們這一個(gè)門店已成交了3套。”
上海鏈家研究院監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)后的二手房市場(chǎng)成交恢復(fù)良好,特別是2月份的第一個(gè)周末(也是節(jié)后第一個(gè)周末),鏈家的成交量較此前增長(zhǎng)了50%~60%,帶看量增長(zhǎng)了30%~40%,說(shuō)明市場(chǎng)依然存在需求和購(gòu)買力。
“從成交周期來(lái)看,房源成交周期和客源成交周期都有縮短。近幾周,房源成交周期由之前最高的82天,下降至67天,客源成交周期則由28天下降至15天,說(shuō)明目前成交節(jié)奏有加快的趨勢(shì)。”上海鏈家研究院表示,綜合來(lái)看,市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的可能性已然增加。
至于二手房?jī)r(jià)格方面,記者在走訪滬上房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)時(shí)獲悉,目前掛牌價(jià)有所提高,但成交價(jià)未現(xiàn)明顯變動(dòng)。上述房產(chǎn)中介人員姜先生舉例稱,門店周邊一小區(qū)56平米的小兩房,年前掛牌價(jià)多數(shù)在290萬(wàn)元左右,而年后掛牌價(jià)已達(dá)到300萬(wàn)元左右,成交價(jià)未現(xiàn)明顯上漲,上周末成交的房源中,價(jià)格多數(shù)在280萬(wàn)~290萬(wàn)元之間,“如果想賣個(gè)更高的價(jià)格,建議可以再等等。”
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦接受記者采訪時(shí)表示,目前上海二手房市場(chǎng)的確有復(fù)蘇跡象,原因主要是近期樓市暖風(fēng)不斷,提振了購(gòu)房者對(duì)樓市的信心,同時(shí)一些置換客戶通過(guò)二手房以獲得一手房打新資格,這在某種程度上也推動(dòng)了二手房交易。
“同時(shí)我們發(fā)現(xiàn),二手房的掛牌量恢復(fù)得也不錯(cuò)。”盧文曦告訴記者,“正常情況下,一周一般要新增1萬(wàn)套左右的二手房掛牌房源,上周上海掛牌量已增加到幾千套。”
至于上海二手房是否會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”?盧文曦分析,“上半年上海樓市的‘小陽(yáng)春’應(yīng)該會(huì)出現(xiàn),但在此之后,上半年應(yīng)該還是一個(gè)不斷筑底、穩(wěn)固市場(chǎng)底部的過(guò)程,可能到了下半年市場(chǎng)會(huì)有較明顯的量?jī)r(jià)有序回升的狀況。”
深圳:帶看量回升
“港客”也回來(lái)了
“春節(jié)過(guò)后,前來(lái)看房的購(gòu)房者比年前增加50%左右,其中以關(guān)注學(xué)區(qū)房、大戶型的改善型客戶居多,租賃需求也有所增加。”在深圳羅湖翠竹從事房產(chǎn)中介工作的黃經(jīng)理對(duì)今年的深圳樓市的信心似乎多了一些,“去年業(yè)績(jī)很慘淡,目前樓市利好累積效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn),希望樓市信心也將逐步回歸。”
隨著春節(jié)假期結(jié)束以及開(kāi)工,深圳二手房市場(chǎng)開(kāi)始展現(xiàn)出一些回暖的跡象。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示,上周深圳二手房(含自助)錄得560套,環(huán)比增長(zhǎng)214.6%。新春開(kāi)工后,深圳二手房交易量呈現(xiàn)快速恢復(fù)態(tài)勢(shì)。值得注意的是,這里的錄得量是以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),并非最終成交過(guò)戶套數(shù),因此,與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比起來(lái),該數(shù)據(jù)更能及時(shí)反映市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平對(duì)記者表示,最近一段時(shí)間的二手房帶看量大概回到了去年12月初的水平。
過(guò)去,來(lái)自香港的購(gòu)房者也是深圳樓市的重要組成部分之一。近日,備受關(guān)注的深港全面恢復(fù)“通關(guān)”終于到來(lái)。記者在福田和蓮塘口岸周邊采訪發(fā)現(xiàn),不少香港業(yè)主都趁著恢復(fù)通關(guān)回到深圳打理自己的房子,或租或售。
“我在蓮塘有一套房子,由于快3年沒(méi)有回深圳,家里的家電家私很多都已經(jīng)損壞,這次回來(lái)收拾一下,放租或還在考慮。”家住香港沙田的陳先生告訴記者,身邊也有朋友想回深圳看看,找找樓市的機(jī)會(huì)。
在蓮塘口岸周邊,一些房產(chǎn)中介也告訴記者,最近來(lái)自香港客戶的咨詢量明顯增多。“由于蓮塘口岸新開(kāi)通旅檢功能,加上蓮塘和鹽田周邊的居住環(huán)境好,但房?jī)r(jià)在深圳市區(qū)內(nèi)算相對(duì)低位,所以這邊的房子開(kāi)始得到一些香港客戶的關(guān)注。”某房產(chǎn)中介說(shuō)。
此外,根據(jù)美聯(lián)物業(yè)(深圳)的成交數(shù)據(jù)顯示,在2023年1月的購(gòu)房及租房交易中,客戶使用香港及外籍身份證明文件的交易單,合共占所有交易的10%,比2022年的4%高出6個(gè)百分點(diǎn)。
農(nóng)歷春節(jié)前后,各省市也針對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘羞M(jìn)行政策調(diào)整,多地區(qū)限購(gòu)放寬、首付比例降低以及降低首套房貸款利率。不過(guò),記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前深圳各大行房貸利率與去年12月保持一致,首套房利率多為4.6%,放貸額度較為寬松。作為調(diào)控最為嚴(yán)格的城市之一,深圳樓市的一舉一動(dòng)備受關(guān)注。截至目前,深圳樓市的調(diào)控政策并未發(fā)生明顯變化。
2021年2月8日,被坊間稱為“史上最嚴(yán)”調(diào)控的深圳二手房參考價(jià)出臺(tái),至今已經(jīng)兩年時(shí)間,而且沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)。對(duì)此,深圳中原研究中心認(rèn)為,參考價(jià)原則是一年一調(diào),今年說(shuō)的則更為“保守”,最終發(fā)布與否可能更多取決于未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)。參考價(jià)調(diào)整有其合理性,很多二手樓盤參考價(jià)與實(shí)際成交價(jià)差距還是很大,特別是從政府支持剛需、改善群體購(gòu)房的原則看,剛需、改善產(chǎn)品的調(diào)整可能更為優(yōu)先,但“房住不炒”總基調(diào)不動(dòng)搖更是首要原則,以往經(jīng)驗(yàn)表明一旦政策變動(dòng)容易造成房?jī)r(jià)上漲,過(guò)去兩年調(diào)控取得的成績(jī)可能會(huì)功虧一簣,因此,政府對(duì)于政策調(diào)整非常謹(jǐn)慎,這也是去年參考價(jià)未調(diào)整的主要原因。
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