多地密集促進(jìn)住房消費(fèi)，“小陽(yáng)春”撲面而來(lái)？

　　近期地方兩會(huì)陸續(xù)召開(kāi)，多個(gè)城市的政府工作報(bào)告對(duì)住房或者房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了部署，大多提到支持住房改善消費(fèi)，樓市基本面正在發(fā)生變化。

　　與此同時(shí)，2月樓市成交量環(huán)比出現(xiàn)大漲。這也使得人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的預(yù)期有所變化——樓市會(huì)不會(huì)迅速升溫，量?jī)r(jià)齊升?

　　各地密集促進(jìn)住房消費(fèi)

　　2月28日，成都市政府工作報(bào)告發(fā)布，提出堅(jiān)持“房住不炒”，支持新市民、青年人、多孩家庭等剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步優(yōu)化金融服務(wù)政策，支持行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

　　2月27日，在2023年1~2月成都市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度會(huì)上，成都市市長(zhǎng)王鳳朝強(qiáng)調(diào)要全面抓好重點(diǎn)領(lǐng)域穩(wěn)增長(zhǎng)，其中第二個(gè)方面就是要抓好消費(fèi)提振，包括“要更好釋放剛性和改善性住房需求”。

　　不僅是成都，在地方政府工作報(bào)告中，對(duì)住房或者房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)表述大體分為兩類(lèi)：一類(lèi)表述為支持新市民、青年人等剛性和改善性住房需求，另一類(lèi)表述為支持或者擴(kuò)大住房消費(fèi)。

　　其中，一些城市在政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了更為詳細(xì)的政策措施，以及明確提出優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)有政策。

　　鄭州市政府工作報(bào)告明確提出，落實(shí)鄭州市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展12條政策措施，適度調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、支持團(tuán)購(gòu)在售商品住房、確保新市民都市圈居民購(gòu)房同等待遇、推進(jìn)租購(gòu)并舉、降低購(gòu)房信貸負(fù)擔(dān)、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，開(kāi)展人才八折購(gòu)房、新市民購(gòu)房等活動(dòng)，解決好青年人才、新市民等群體住房問(wèn)題，穩(wěn)定促進(jìn)住房消費(fèi)。

　　西安市政府工作報(bào)告則專(zhuān)門(mén)用一節(jié)來(lái)表述“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。要求堅(jiān)持“房住不炒”定位，進(jìn)一步優(yōu)化住房政策，支持剛性和改善性住房需求，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。持續(xù)解決房屋“辦證難”遺留問(wèn)題。堅(jiān)決打好“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)，確保延期項(xiàng)目年內(nèi)交付80%以上。實(shí)施解決“回遷難”問(wèn)題三年行動(dòng)，強(qiáng)力推進(jìn)安置樓建設(shè)和回遷安置工作。新籌建保障性租賃住房2萬(wàn)套(間)，著力解決新市民、青年人的住房問(wèn)題。

　　長(zhǎng)春市更是從推動(dòng)支柱產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和著力刺激消費(fèi)需求兩個(gè)方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行部署，其中一些政策措施相比其他城市更為有力。

　　長(zhǎng)春市政府工作報(bào)告提出，推動(dòng)重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其中，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，紓解優(yōu)質(zhì)房企困難，滿(mǎn)足合理融資需求。爭(zhēng)取國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)貸款加快商品房去庫(kù)存試點(diǎn)，通過(guò)政府團(tuán)購(gòu)商品房，用于棚戶(hù)區(qū)改造回遷、保障性住房和租賃住房。

　　另外，長(zhǎng)春將著力刺激消費(fèi)需求。出臺(tái)新的房地產(chǎn)促進(jìn)政策，繼續(xù)實(shí)施進(jìn)城農(nóng)民、人才購(gòu)房補(bǔ)貼以及“商轉(zhuǎn)公”等政策，建設(shè)房地產(chǎn)交易中心，持續(xù)舉辦房交會(huì)，商品房面積突破550萬(wàn)平方米。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向第一財(cái)經(jīng)表示，各地對(duì)住房消費(fèi)的提法比較頻繁，也體現(xiàn)了政府對(duì)住房需求、住房消費(fèi)的重視，購(gòu)房政策可能會(huì)進(jìn)一步寬松，但是這個(gè)寬松也不能理解為又會(huì)密集地出臺(tái)政策，現(xiàn)有的政策已經(jīng)比較多了，應(yīng)該以消化既有的政策為主。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉璐向第一財(cái)經(jīng)表示，“首套房”置業(yè)一直都是政策重點(diǎn)支持的對(duì)象，對(duì)于三套以上住房的購(gòu)買(mǎi)，歷次樓市調(diào)控政策基本上都較為限制。介于兩者之間的二套房，明確表明“合理支持”的態(tài)度，實(shí)際上也是人民群眾消費(fèi)升級(jí)在住房領(lǐng)域的體現(xiàn)，也是提升居住品質(zhì)的客觀需求。

　　實(shí)際上，從去年以來(lái)，各地市的樓市調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)松動(dòng)。

　　中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2023年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有近90省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施過(guò)百次。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2月已有46省市(縣)出臺(tái)政策49條，多地市場(chǎng)有所回溫，熱點(diǎn)城市出臺(tái)政策觀望情緒提升。多地落實(shí)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制，已有超30城降低首套房貸利率下限至4%以下。

　　樓市是否會(huì)迅速升溫

　　在一系列政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)正在發(fā)生變化，“小陽(yáng)春”似乎撲面而來(lái)。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月樓市成交量環(huán)比大幅上漲31.9%，同比降幅縮小。一線城市環(huán)比漲5.0%，廣州、深圳環(huán)比漲幅明顯，上海同環(huán)比均下降。二三線城市整體環(huán)比均漲超40%，僅溫州、福州環(huán)比下降，其中濟(jì)南漲幅明顯，環(huán)比上漲108.16%。庫(kù)存總量略有下降，深圳降幅較大，環(huán)比降幅4.89%。

　　不過(guò)，劉璐表示，今年春節(jié)后全國(guó)多地樓市有著較為明顯的回暖跡象，但是分化依然較大。

　　劉璐表示，一線城市和以成都為代表的二線城市，前期本來(lái)當(dāng)?shù)貥鞘邢抡{(diào)幅度就不大或沒(méi)有下調(diào)，當(dāng)前主要體現(xiàn)的是樓市新房和二手房的成交量放大較為迅速。價(jià)格方面，新房體現(xiàn)在優(yōu)惠減少;二手房體現(xiàn)在業(yè)主從觀望到惜售，價(jià)格有一定的上漲。這類(lèi)城市由于經(jīng)濟(jì)基本面好，人口凈流入多，因此樓市向上發(fā)展的趨勢(shì)可以持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)期。

　　但是，劉璐表示，其他很多三四線城市和一些二線城市，前期樓市下調(diào)較為明顯，今年春節(jié)受到返鄉(xiāng)置業(yè)和政策利好等因素疊加，當(dāng)?shù)貥鞘谐霈F(xiàn)了一定的回暖，但可持續(xù)性相對(duì)前一類(lèi)城市來(lái)說(shuō)要差一點(diǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示，老百姓的收入狀況還是有壓力的，1~2月的數(shù)據(jù)異動(dòng)比較大，即使成交量大漲，也不能輕易判斷會(huì)迅速升溫，緩慢升溫的可能性還是比較大的，后續(xù)總體趨勢(shì)是看好的，但是中間要防范炒作的現(xiàn)象。

　　就在市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)細(xì)微變化之際，一些政策面變化的消息開(kāi)始傳出。比如，今年1月，鄭州當(dāng)?shù)囟嗉毅y行的首套房貸利率從4.1%下調(diào)至3.8%，但是近日有消息稱(chēng)鄭州首套房貸利率又將上調(diào)至4.3%。雖然這一消息未被證實(shí)，但是引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注。

　　2月28日，義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，即日起實(shí)施八條房產(chǎn)“新政”，其中從2023年4月1日起，義烏將取消鼓勵(lì)“團(tuán)購(gòu)”買(mǎi)房的政策，即取消去年“在備案價(jià)浮動(dòng)基準(zhǔn)上，對(duì)‘團(tuán)購(gòu)’10套及以上商品住宅的可再下浮2%以?xún)?nèi);對(duì)‘團(tuán)購(gòu)’20套及以上的可再下浮3%以?xún)?nèi);對(duì)‘團(tuán)購(gòu)’50套及以上的可再下浮5%以?xún)?nèi)”的優(yōu)惠政策，市場(chǎng)優(yōu)惠將逐步恢復(fù)到平穩(wěn)狀態(tài)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，該表述說(shuō)明義烏對(duì)一些優(yōu)惠的購(gòu)房政策做了微調(diào)。此次義烏的政策，充分說(shuō)明一些細(xì)分的購(gòu)房政策出現(xiàn)了變化，這也是今年以來(lái)全國(guó)首個(gè)明確取消優(yōu)惠的政策表述，具有信號(hào)意義。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要客觀看待一些優(yōu)惠政策的收回。從某種程度上說(shuō)，目前各地政策的大方向和框架依然是放松為主，但是局部領(lǐng)域可能會(huì)有微調(diào)。各地要從市場(chǎng)行情和購(gòu)房者權(quán)益等角度做好工作，防范政策忽松忽緊對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)的困擾。同時(shí)也要求各地對(duì)既有的寬松政策做好宣傳，積極鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)需求的釋放。
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