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溢價超20%學區(qū)房價格高溫不減
從市場情況來看，北京學區(qū)房市場“高溫”也已成常態(tài)。從二手房機構網(wǎng)站發(fā)布的房屋價格來看，西城、海淀等區(qū)二手學區(qū)房溢價率居高不下。記者粗略統(tǒng)計，在單價15萬元每平方米以上的房源均被下架后，絕大部分學區(qū)房價格在7萬元到12萬元之間，相較于同區(qū)域的非學區(qū)房溢價20%左右。
近日，記者來到“京城名校”北京實驗二小的劃片區(qū)域——西城區(qū)文昌胡同，幾個月前，單價超過45萬元的天價學區(qū)房就出自這里。雖然單價超高、總價較低的“胡同學區(qū)房”已經(jīng)在中介機構網(wǎng)站上不予委賣，但胡同里仍可以看到“全款急購學區(qū)房，小院或胡同也行”的貼示。
一位關注實驗二小學區(qū)房許久的家長盧先生告訴記者，從去年“330”新政出臺開始，北京的學區(qū)房隨樓市一同進入普漲階段，優(yōu)質(zhì)房源持續(xù)消耗到 2015年10月左右。“這之后我感覺學區(qū)房開始不理性瘋長了，今年春節(jié)后我關注的房子幾乎都是每平方米跳漲1萬元以上，年初的看中的一套房子沒出手，現(xiàn)在漲了快80萬。”
記者梳理發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)的實驗二小和宏廟小學無論從主力樓盤均價還是均價漲幅來說都排在北京“牛小”和直升校的第一梯隊。以宏廟小學為例，其直升中學為名校實驗中學，機構數(shù)據(jù)顯示宏廟小學所屬學區(qū)金融街學區(qū)中大部分房源單價現(xiàn)都已在13萬元以上，而去年11月時為11萬元左右。
在上海，由于受到近期出臺的“滬九條”調(diào)控新政影響，學區(qū)房市場雖然未現(xiàn)往年盛況，成交量較往年同期下降3-6成，但成交均價并未出現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整。位于徐匯區(qū)的某學區(qū)，次新房掛牌價格超過10萬元/平方米，一些上世紀90年代初的“老破小”報價也超過9萬元/平方米。
在部分教育資源相對稀缺的二線城市，學區(qū)房價格上漲態(tài)勢更為明顯。“近期打算買套學區(qū)房，但看好的幾套房子最后都‘黃’了。有的要求漲價，有的突然決定不賣了，臨時變卦的情況太多。”濟南市民羅先生說，他近期看了一套濟南歷下區(qū)140多平方米的住宅，房主報價220萬元，結果準備簽約時，房主臨時要求漲價18萬元。
據(jù)記者調(diào)查，濟南部分地段的熱門學區(qū)房價格已明顯高出全市房價平均水平。例如，在濟南山大路一處屬于學區(qū)房的新樓盤，其銷售價格最高達到2.6 萬元;二手學區(qū)房價格同樣較高，濟南歷下區(qū)燕山小學附近一套約40平米的二手房，成交價已達到100萬元，均價約2.5萬元/平方米。而據(jù)市場機構統(tǒng)計，濟南5月份全市商品房成交平均價格僅為每平方米8700余元，不足這些學區(qū)房的二分之一。
“一條路之隔，130平左右的房子，學區(qū)好的能賣到260多萬元，學區(qū)差的就只能賣到200萬元，相差六七十萬元。”一位在濟南歷下區(qū)長期從事二手房交易的中介說。
僅京滬實行學區(qū)房新政名校仍奇貨可居
記者在北京和上海等一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前“多校劃片”均未施行，但部分城區(qū)已經(jīng)開始實行“五年一戶”或“六年一戶”限令。所謂“五年一戶”，就是每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學機會。即一個門牌號一居住戶，五年內(nèi)只接受一個學生(雙胞胎和單獨二孩例外)。那些提前買學區(qū)房掛戶，等孩子一入學再轉手一賣，一處住宅五年內(nèi)可能會經(jīng)歷幾個孩子入學的情況將不會再出現(xiàn)。
北京市東城、西城、海淀、朝陽等區(qū)在今年初發(fā)布了2016年義務教育階段入學政策。記者梳理發(fā)現(xiàn)，擁有大量優(yōu)質(zhì)教育資源的西城區(qū)入學政策有所收緊，西城嚴格規(guī)定了小學入學條件，與去年相比，可以入學的人群減少了一類“在西城租住私房”。同時，明確規(guī)定在西城區(qū)每個購房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)購房人直系子女入學一次。
根據(jù)上海市的新政，學區(qū)房“五年一戶”限令的實施區(qū)縣范圍在2016年進一步擴大到7個，根據(jù)上海市教委的規(guī)劃，全市其他區(qū)縣將逐步加入，最終做到全市覆蓋。此外，上海還采用集團化辦學方法擴大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面。從2015學年起，上海16個區(qū)縣將全面試行學區(qū)化集團化辦學。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，學區(qū)房新政并未改變對口名校“奇貨可居”的局面。所謂的“學區(qū)房”仍是住宅市場中最特殊的“衍生品”。在一些學區(qū)房和教育升學論壇上，關于北京小學劃片信息的帖子每天都有大量更新，家長在其中及時分享學校劃片變化的信息。記者注意到，一些知名小學僅僅因為對應片區(qū)改變，就能很大程度帶動新納入劃片的小區(qū)二手房價格。以月壇附近的北京市重點小學育民小學為例，在將“普校”青龍橋小學合并后，對應片區(qū)擴大，多個原本不屬于片區(qū)內(nèi)的小區(qū)二手房均價都有所增長。
記者發(fā)現(xiàn)，除了北京和上海，全國其他城市幾乎“無視”教育部新政。在熱點二線城市青島，教育資源集中、學區(qū)房高燒難退的市南區(qū)西部，并未采取任何措施平抑房價。青島市傳統(tǒng)名校江蘇路小學和大學路小學的二手房交易均價從一年前的2.2萬元每平方米，漲至半年前的2.5萬元每平方米，近日已飆升至3 萬余元每平方米。多家中介更是向記者表示，“完全不了解‘多校劃片’‘五年一戶’等說法。”濟南則一直堅持100%公辦小學劃片免試就近入學。對于房屋幾年內(nèi)沒有入學記錄的要求，濟南目前也沒有明確統(tǒng)一的政策規(guī)定，有的區(qū)僅僅要求“長期居住”，但并沒有具體年限規(guī)定。
克而瑞研究中心研究員楊科偉認為，從上海的情況來看，公認的小學就這么幾家，而且上海各區(qū)在推行“5年內(nèi)同一戶籍地址只享有一次同校對口入學”，所以買房的緊迫感有增無減。因此，學區(qū)房的熱還將延續(xù)，只不過在隨著一些嚴格的入學政策加入，極端的高價房現(xiàn)象將有所抑制。
學區(qū)房熱消弭亟待優(yōu)質(zhì)教育資源總量增加
業(yè)內(nèi)人士認為，入學方式不改，學區(qū)房難降溫。當房子本身賦予另外一種功能時，價格將持續(xù)有別于其他房子。
中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，學區(qū)房常年以來是樓市中的熱點，由于教育資源不均衡，市場供需矛盾很難調(diào)和，反映到市場就是學區(qū)房的價格非理性的快速上漲。“學區(qū)房之所以有溢價主要是可以入重點學校。一旦房子可以對口多個學校，不能保證一定劃入重點學校，這部分溢價就會降低，學區(qū)房的熱也會降溫。”
記者在北京和上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前傳聞的“多校劃片”并沒有降低學區(qū)房的房價預期，反而令部分家長感到“慶幸”，“學區(qū)房總算是沒有白買，這個寶還是押對了。”
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，不少家長表示把購買學區(qū)房作為回報較大的投資渠道，而且很多孩子還沒有出生的家長也已經(jīng)盤算著購買學區(qū)房“占坑”。“反正也要給孩子‘出血’上學，干脆先選個差不多的好小學，以后事情再說。”家住朝陽區(qū)西壩河的劉女士說，“本身京籍競爭已經(jīng)很激烈，現(xiàn)在又有那么多優(yōu)秀的非京籍人才子女進來，不早決定是自尋煩惱。”
華東師范大學基礎教育與終身教育處處長趙健認為，學區(qū)化集團化辦學能做到的只是讓學校盡可能均衡，但對學校之外的教育影響有限，因為這是跟城市化進程、跟學校所在社區(qū)所擁有的經(jīng)濟資本、文化資本和教育資本的總體狀況、跟不同學校所輻射的具體人群的人口特征相關。學區(qū)房是一個自然的市場現(xiàn)象，政府能將其控制在一定程度，但要完全消除非常難。
上海市教委副主任賈煒認為，學區(qū)房是一個復雜的社會現(xiàn)象，既有教育系統(tǒng)外的原因，也有教育系統(tǒng)自身的因素。辦好每一所學校，縮小學校間內(nèi)涵發(fā)展差距，是緩解擇校熱的重要途徑。
專家建議，政府要持續(xù)加大財政投入，國土、規(guī)劃部門也要批出土地，提早謀劃建設足夠的教育配套設施，盡快提升教育質(zhì)量，否則上不了學、上不了好學校的家長還是會擇校，加劇難題。在方式方法上，今后政府需建立多部門協(xié)同的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，在土地出讓、規(guī)劃報建等關鍵節(jié)點，根據(jù)規(guī)劃入住人數(shù)、人口生育峰值預測、每年多次摸查戶籍人口等方法，進行教育資源長遠、合理的規(guī)劃。同時，政府應該通過抱團發(fā)展的方式實現(xiàn)教育資源的優(yōu)質(zhì)均衡，讓適齡兒童更好地就近進入家門口學校學習。
